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集团公司张小斌董事长在2018年上半年工作会上的讲话
2018-08-03

上半年工作会上的讲话

张小斌

2018.7.28

 

 

同志们:

        我讲两个方面问题。

        一、有关资金问题

        (一)政策方面

        中央经济工作会议提出打好防范化解重大风险攻坚战,重点是防控金融风险。为此财政部和银监会密集出台了相关文件,特别是今年出台的《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》及《关于印发商业银行委托贷款管理办法的通知》,对我司的融资产生了极大的影响,融资渠道基本上被封住了。

        (二)公司现状

        1.截止6月30日,集团公司总资产286.15亿元(经营性资产36.51亿元,占比12.7%),总负债175.01亿元,净资产111.14亿元,负债率61.16%(经营性资产负债率479.35%)。这种资产结构是非常不优质的,而且现金流明显缺乏。

         2.今年应支付本息资金26.54亿元(利息5.18亿元),计划投资50亿元,新增融资25亿元。都需要真金白银,如果没有新的资金来源,目标和任务难以实现。

        3.1-6月份营业收入1.35亿元,与上年同比减少1835万元,下降11.95%;利润-2043万元,与上年同比减少1577万元,下降338.41%,与年度目标4000万元差距极大。如果后几个月没有提高,大家就不能发绩效工资。

        (三)有效破解

        1.积极协调市政项目的还本付息列入财政支出预算,按时间节点拨款。对新建市政项目,必须分轻重缓急,落实财政资金或资金来源后动工,不做“无米之炊”的事。

        2.积极建议市政府发行地方政府债券——无收益的公益性事业发行一般债券,有收益的公益性事业发行专项债券,从而缓解明后二年的还债高峰和项目建设资金压力。

        3.积极推动PPP、EPC模式。善于把好的项目拿出来招商,既推进项目建设,又创新市场化运营模式。

        4.积极主动对接国开行、农发行以及其他商业银行,同时不放弃PPN发行工作,启动资产证券化工作,只要有一点希望就必须做百分之百的努力。

        5.加快盘活资产,筹措后续资金,金融中心及龙工大厦  坚持去库存工作,城投、安居、国城置地公司要积极盘活安置房、保障性住房以及其它可利用的资产。

        6.加快企业转型升级、提质增效。对能够增加现金流,创造利润的项目产业加快推进(争取将市政维护、园林绿化、环卫保洁、设计院、图审所划归公司经营,加快智慧停车建设坪和收购二级施工企业、开展垃圾填埋场、机制沙等项目策划)。

        7.加强财务中心工作,强化资金集中管控,节约财务成本,提高资金使用率和效益,同时严格控制支出,开源节流,降本增效。

        资金是公司的血液——必须严格控制风险,不要发生资金链断裂。

        二、有关房地产问题

        (一)形势预判

        1.政策“四限”精准调控基调不变,因城施策的精细化调整仍将继续。金融以“去杠杆,防风险”为纲,信贷政策持续收紧,房地产融资压力加大。

        2.城市房价走势呈现分化趋势,越来越多的城市发布限价政策并严格执行,热点一、二线城市房价存在下行压力,三、四线城市进入去库存尾声,房地产去库存已基本完成,加强房价调控已成定局。

        3.房企战略目标新一轮调整,扩张步伐明显放缓;市场竞争更趋激烈,开发商纷纷采取加快推售、以价换量、回笼现金的举措,市场总体趋势向下,换季时节已经到来,甚至有可能出现一股寒流。

        (二)龙岩房市

        1.土地供应:2015年出让59.65万㎡,成交总建123万㎡,楼面价2750元/㎡;2016年出让49.63万㎡,成交总建105.3万㎡,楼面价2423元/㎡;2017年出让67.27万㎡,成交总建160.4万㎡,楼面价4040元/㎡。三年总的出让176.55万㎡,总建388.7万㎡,楼面价提高506元/㎡。2018年1-6月份供应36.08万㎡,成交总建65万㎡,楼面价4325元/㎡。

        住宅供销:2015年供应121.09万㎡,网签138.37万㎡,均价6675元/㎡;2016年供应83.89万㎡,网签135.68万㎡,均价7253元/㎡;2017年供应117.79万㎡,网签130.08万㎡,均价9409元/㎡;三年供应了322.77万㎡,网签404.13万㎡,均价提高2628元/㎡,实现去库存81.36万㎡。2018年1-6月份供应85.66万㎡,网签73.88万㎡,均价10625元/㎡。总的来看,龙岩房地产形势一片大好,量价齐升(2018年第一季度厦门供应20万㎡,同比下降29%,成交18万㎡,同比下降67%;漳州供应28万㎡,同比上涨36%,成交25万㎡,同比下降29%)。

        2.最新白菜网送彩金区常住人口:2015年71.4万人;2016年72.5万人;2017年73.4万人,比2014年仅增加2.8万人。人均可支配收入:2015年31701元;20156年33952元,2017年36736元。市区机动车保有量:2015年16.5万辆,2016年17.8万辆,2017年18.8万辆。城镇化率:2015年52.6%,2016年53.8%,2017年55.7%;全国城镇化率58.5%,发达国家占比80%,如果达到70%市区人口还要大量增加。

        从以上数字分析可以判断:1.最新白菜网送彩金区人口是净流入,具有较强的集聚效应和活力;2.最新白菜网送彩金区是宜居宜业的城市;3.近三年来房地产市场持续火爆,市民购买欲望强烈,“量价齐升”,但商品房库存高达600万㎡,总量是供大于求。今后最新白菜网送彩金场仍然以刚需为主,房价会受到一定的抑制,随着城市化率以及教育、医疗水平的提高,人口红利不断释放,房地产市场能保持“价稳量减”的趋势。

        (三)有效应对

        1.加快城发·福郡去化率,快推售、快去化、快回款

        (现金为王抢回款4亿元以上)。

        2.加快城发·领域的进度,压缩项目开发周期,严格控制成本(设计、预算、施工、结算全流程),实现高效开发(土地款7.39亿元,2017年6月竞拍一年利息支出4000多万元,融侨悦府、建发首院已经销售,慢人家一年时间)。

        3.树立品牌形象——做强做大做优,建立产品标准化体系,提升开发品质,打造城发中高端精品化的品牌定位。

        4.树立可持续发展——深耕龙岩、全力拿地,保持一定的土地储量,做到科学合理健康有序可持续发展。

        5.创新开发模式多元化——一是寻找强强合作(规模),二是延伸产业链条(物业、服务),三是提高产品价值(精装房),四是探索东肖土地一级开发——红色旅游、客家胜地,清新龙岩、养生福地。

        影响房价的主要因素有:首先是人口因素。房子是用来住的,人口的增减决定住房需求的规模;其次是土地因素。供地较多,房地产去库存就会越高,商品房供给充足充分,房价上涨的空间就越小,反之,房价上涨的潜力就越大;第三是财税政策。地方政府要发展、要功绩,甚至要吃饭,钱从哪里来?银行不会白白给你钱;向民间融资一般不可能,有也是PPP或EPC,但总是要还且风险太大;只有土地,城镇化率的提高推进土地价格上涨必然推动房价的增长。第四是金融杠杆。金融是支撑房地产业发展的擎天柱,金融杠杆越强,房地产风险越大,房地产经济虚拟化、泡沫化明显增大,金融去杠杆转到经济去杠杆;第五是政府调控。房地产业发展长期看人口,中期看土地,短期看金融。政策放松则房价反弹,政策收紧则房价回落。“调控一次房价上涨一次”;第六是优质房源。刚性需求向改善型需求转变,从有房住向住好房、大房转变;从有一般居住功能的小区向有优秀物业、服务齐全、功能智慧的小区转变,提高精装房、三居室或四居室结构比例,提供智能性高、智慧性强的新型小区;第七是投资取向。全面小康的指导思想让老百姓不仅脑筋活起来、亮起来,而且口袋要鼓起来,老百姓手中有钱,要实现增值,房地产成了最好的选择,住房财产的保值增值是最大最快的财富。

        最后,不论市场、政策如何变化,城发房地产主业的核心地位不能变。

        同志们,项目建设、安全生产,党建工作以及党风廉政建设等都是重要工作。希望大家主动作为、奋斗攻坚,扎实有效完成各项目标任务。

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